マイホームの購入と一緒に、住宅ローンも検討される方は多いと思います。

一口に住宅ローンといっても、さまざまな種類があるため、
どれを選ぼうか迷われている方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、住宅ローンの種類を「金利タイプ」「借入先」「契約方法」の3つの観点から
分類し、それぞれの特徴を説明します。

自分に適した商品選びの参考に、ぜひご一読ください。

住宅ローンの金利タイプの選び方

住宅ローンを金利タイプでわけると、
「全期間固定型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3つがあります。

どのタイプを選ぶかで、トータルの返済額や家計の収支状況が大きく変わりますから、
それぞれの特徴を知った上で選択することが大切です。

「全期間固定型」「変動金利型」「固定期間選択型」の特徴や、
メリット・デメリットを見ていきましょう。

全期間固定型の特徴

全期間固定型の住宅ローンとは、完済するまで金利が変わらないタイプの商品です。

代表的な商品に、「フラット35」があります。

返済中の金利が変わらないため、毎月の返済額もトータルの返済額も実行時に決まります。

このため、「返済計画を立てやすい」のが全期間固定型の特徴です。

一方で、変動金利型などと比べると、金利が高く設定されています。

• 全期間固定型のメリット

・金利上昇リスクがない

・返済計画を立てやすい

• 全期間固定型のデメリット

・変動金利型よりも金利が高い

・金利が下がっても返済額は変わらない

変動金利型の特徴

変動金利型の住宅ローンとは、
市場の金利変動に併せて住宅ローンの金利も変わるタイプの商品です。

ただ、返済額の見直しは5年ごとに行われますから、
リアルタイムで変動するわけではありません。

住宅ローンの金利タイプの中では最も金利が低く、
現在の低金利が続けば返済額は一番少なくなります。

しかし、金利が大幅に上昇すると返済額も増える点には注意が必要です。

• 変動金利型のメリット

・金利が最も低い

・金利が上昇しなければ返済額が最も安くなる

• 変動金利型のデメリット

・金利上昇リスクがある

・返済額は都度変わるため計画が立てにくい

固定期間選択型の特徴

固定期間選択型の住宅ローンとは、最初の一定期間は固定金利で始まり、
途中から固定または変動の金利タイプを選べる商品です。

最初の固定期間も、1年から10年くらいまで自分で選べます。

金利を見極めながら、その都度選択できるという点ではメリットがあるものの、
選択を誤るとトータルの返済額が増えてデメリットになる場合もあります。

• 固定期間選択型のメリット

・固定金利期間中は返済額が変わらない

・市場金利を見極めながら、金利タイプを選択できる

• 固定期間選択型のデメリット

・固定も変動も、金利が上がると返済額が増える

・返済額は都度変わるため計画が立てにくい

住宅ローンの借入先の選び方

住宅ローンの借入先には、銀行などの「民間ローン」のほかにも、
財形住宅融資に代表される「公的ローン」、
住宅金融支援機構と銀行が提携した「協調融資（フラット35など）」があります。

それぞれサービス内容や審査基準などが異なりますから、
使いやすい住宅ローンを選ぶことがポイントです。

民間ローンの特徴

民間の住宅ローンとは、銀行や信用金庫、ネットバンク、
ノンバンクなどの民間金融機関が提供する融資サービスのことです。

サービス内容は金融機関ごとに異なり、金利も違います。

このため、自分にとって使いやすい住宅ローンを選べることが、
民間ローンを利用する最大のメリットです。

金融機関の中には、一定の条件を満たすと金利が優遇されたり、提携先サービスがお得に利用できるキャンペーンが使えたりと、特色のあるサービスを展開しているところもあります。

上手に活用すれば、家計にゆとりが生じるでしょう。

一方で、民間ローンは審査が厳しいという一面もあります。

とりわけ、メガバンクやネットバンクなどは「安定した収入」を求める傾向が強く、
自営業者など収入が不安定な方だと審査に不利といわれます。

• 民間ローンのメリット

・商品数が豊富で自分に適した商品を選びやすい

・借入限度額が高い（最大1億円）

・優遇措置を提供している金融機関もある

• 民間ローンのデメリット

・審査が厳しい

・団信への加入が必須

公的ローンの特徴

公的な住宅ローンには、住宅金融支援機構が提供するものと、
各自治体が個別に実施するものに分かれます。

住宅金融支援機構が提供する住宅ローンは、「財形融資」と呼ばれるものです。

勤務先などで財形貯蓄が50万円以上ある人が受けられる融資で、
融資の最高額は4,000万円、財形貯蓄残高の10倍までの額が受けられます。

一方、自治体が提供する住宅ローンは、
各自治体の定める一定の条件を満たす方に支援する融資です。

利用条件や借入額、金利などは自治体ごとに異なります。

なお、融資を行っていない自治体もありますので、
利用を検討される場合は家を購入する自治体で確認しましょう。

• 公的ローンのメリット

・審査が比較的に厳しくない

・年収や勤続年数を問わないものが多い

・固定金利商品のなかで比較的に金利は低い

• 公的ローンのデメリット

・借入限度額が低い

・自治体の住宅ローンは、移住や家族構成などの条件がある

フラット35の特徴

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンです。

住宅金融支援機構と提携している銀行などであれば、どの窓口でも申し込めますし、
審査基準やサービス内容は統一されています。

このため、民間ローンでは審査に通らなかった人が、フラット35なら通る可能性もあるのです。

なお、金利や返済期間は銀行ごとに若干異なります。

フラット35の特徴は、全期間固定金利の住宅ローンであること。

契約時に毎月の返済額やトータルの返済額が決定し、
市場金利の上昇に伴う金利変動もありません。

また、民間金融機関では義務化されている団体信用生命保険への加入も、
フラット35は任意となっており、健康に不安のある方でも申し込める住宅ローンです。

• フラット35のメリット

・全期間固定金利なので金利上昇リスクがない

・審査が比較的に厳しくない

・団信への加入は任意

• フラット35のデメリット

・金利は変動金利よりも高い

・住宅の構造などに独自基準がある

住宅ローンの契約方法の選び方

住宅ローンの契約者は、家庭のなかで収入の一番多い人が、一人で契約するのが通例です。

ただ、契約方法によっては夫婦や親子など二人で契約できる住宅ローンもあります。

具体的には、「ペアローン」と呼ばれる商品や、
「連帯債務型」「連帯保証型」という収入合算タイプの契約です。

夫婦など二人で契約するメリットは、
二人の収入を合わせることでローンの借入額を増やせることです。

借入額を増やせれば、ワンランク上のマイホームを手に入れられるかもしれません。

一方で、返済額も増えますから、しっかり計画を立てることが重要です。

ここで、「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」の特徴をお伝えします。

ペアローンの特徴

ペアローンとは、二人がそれぞれ住宅ローンを契約して、一つの物件を購入する方法のことです。

ともに契約者であり、またお互いの連帯保証人となることで契約できます。

契約商品は、同じものでなくても構いません。

たとえば、夫は変動金利型、妻は固定金利型の住宅ローンを選ぶことで、
金利上昇リスクを抑えることも可能です。

このように契約が2本になるため、事務手数料などローン契約時の諸費用も約2倍になります。

ペアローンは、二人とも団体信用生命保険に加入できます。

また、住宅ローン控除もそれぞれに適用されますから、節税効果も期待できるでしょう。

• ペアローンのメリット

・住宅ローン控除は二人とも適用される

・金利タイプをわけることで金利上昇リスクを抑えられる

• ペアローンのデメリット

・事務手数料などの諸費用が2人分必要

・団信は二人とも加入できるが、相手が団信を適用しても自分の住宅ローンは残る

連帯債務型の特徴

連帯債務型とは、契約者（主債務者）と連帯債務者の二人で住宅ローンを契約する方法です。

夫が契約者、妻が連帯債務者となるのが一般的です。

二人とも債務者ですから、返済義務も二人ともあります。

また、住宅ローン控除は二人とも適用される点では、ペアローンと同じです。

ペアローンとの違いは、契約自体は1本ですから、諸費用は1人分で済むことです。

また、団体信用生命保険は連帯債務者も加入できますが、その商品は限られています。

そもそも、連帯債務型を扱う金融機関が少ないことも、デメリットといえるでしょう。

• 連帯債務型のメリット

・契約が1本のため諸費用を少なく済ませられる

・住宅ローン控除は二人とも適用される※銀行による

• 連帯債務型のデメリット

・取り扱っている金融機関が少ない

・連帯債務者が団信に加入できる商品が少ない

連帯保証型の特徴

連帯債務型とは、契約者（主債務者）と連帯保証人の二人で住宅ローンを契約する方法です。

基本的には、連帯保証人が返済することはありませんが、契約者が滞納した場合には、
連帯保証人にも返済義務が生じます。

このほか、連帯保証人は団体信用生命保険に加入できないことや、
住宅ローン控除が適用されないことが、連帯債務型と違う点です。

• 連帯保証のメリット

・契約が1本のため諸費用を少なく済ませられる

・連帯保証人への審査は比較的に厳しくない

• 連帯保証のデメリット

・連帯保証人は住宅ローン控除が適用されない

・連帯保証人は団信に加入できない

まとめ

住宅ローンは、自分に適した商品を選ぶことが大切です。

単に、金利が低ければよいというわけではなく、ライフプランを見据えた返済計画の立てやすさ、審査の通りやすさ、団体信用生命保険の保証内容など、
さまざまな観点から考察し、「使いやすい商品」を選ぶようにしましょう。

選択するのが難しいときは、銀行や不動産会社などの専門家に相談するのも一手です。

プロからアドバイスをもらいながら不明点や疑問点を解決し、
納得のいく住宅ローンを選びましょう。

高橋開発では、不動産事業も兼業しているため、住宅ローンにつきましても
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