不動産広告を見ると、「建築面積」「延床面積」「敷地面積」など、広さを示す用語だけでも複数あることがわかります。

これらの用語は、建築基準法や自治体の定める条例など、各種法令にかかわるものですから、正確な意味を把握しておくことも大切です。

ここでは、広さを表す不動産用語の基本的な知識と、法律や条例との関係についてお伝えします。

建築面積・延床面積・敷地面積…広さを表す不動産用語を解説

まずは、土地や建物の広さを表す不動産用語について、正しい知識を身につけておきましょう。

建築面積とは

建築面積とは、わかりやすく言いますと、上から見たときの屋根の面積です。

建築物の屋根のある部分で、外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことを指します。また、2階建ての建物で1階の一部が駐車場となっていて2階の方が広い建物の場合は、上から見ると2階の姿が見えるので2階の外周こそが建築面積となります。

建築面積と同義の言葉として使われるのが、「建坪」です。

一般的に、建築面積は平方メートル（m2）で表しますが、建坪は坪数で表します。

なお、１坪の広さは約3.3m2です。

建坪は、建築基準法などの法律で定義された用語ではありません。

このため、施工会社によっては若干意味が異なるところもありますので、注意が必要です。

延床面積（建物面積）とは

延床面積とは、各フロアの床面積を合計した広さを表す用語です。

不動産会社や施工会社によっては、「建物面積」と呼ばれるところもあります。

先ほど紹介した「建築面積」と字が似ていますが、建物面積は延床面積のことですから、混同しないよう注意しましょう。

また、延床面積には部屋の広さだけでなく、柱や壁の広さも含まれます。

各部屋の面積を合わせた広さではない点にも、注意が必要です。

内法面積とは

内法（うちのり）面積という言葉も、不動産会社などでよく使われる用語です。

内法面積とは、延床面積から柱や壁の広さを差し引いた広さを指します。

一般的には、各部屋の面積を合わせたものを内法面積といいます。

壁芯面積とは

内法面積に似ている言葉に、壁芯（へきしん）面積という言葉があります。

ただし、内法面積とは違うものなので、正確に理解しておきましょう。

壁芯面積とは、壁や柱の厚みを中心線で囲んだ床面積のことです。

主に設計会社などで使われる言葉ですが、建築基準法では床面積と壁芯面積は同義とされます。

つまり、壁芯面積を合計したものが延床面積ということです。

敷地面積（土地面積）とは

敷地面積とは、土地を真上から見たときの面積を表す用語で、専門的には「土地の水平投影面積」といいます。

また、同義の言葉で「土地面積」と呼ぶ不動産会社や施工会社もあります。

真上から見た面積のため、傾斜のある土地だと実際に計測した面積（実測面積）と異なる場合があります。

とはいえ、実際に家を建てるときは平らに整地しますから、敷地面積と実測面積は同じと考えて良いでしょう。

公簿面積とは

土地の広さを表す用語で、もう一つ覚えておきたいのが「公簿面積」です。

公簿面積とは、法務局に届出している登記簿に記載された面積のことです。

公簿面積は本来、実測面積（敷地面積）を届け出たものですから、公簿面積と実測面積は同じはずです。

ただし、古くから継承されている土地の中には、現在とは異なる計量法で実測した物件もあり、公簿面積と違うことがあります。

土地の面積は、建物の面積を決める上で重要な指標になります。

古くからある土地を購入したときは、念のため実測して、もし数値が異なったら登記をし直すことをおすすめします。

建築面積・延床面積・敷地面積は、建ぺい率や容積率に関係する

建築面積や延床面積、敷地面積などは、建ぺい率や容積率を求める際にも使われます。

建ぺい率とは、日当たりや風通し、防火や避難通路の確保といったことを目的に、敷地に一定の割合以上の空地を確保するよう設けられた制度です。

計算方法は、建築面積を敷地面積で割って求めます。

容積率も、日当たりや風通しを確保するほか、都市計画に合わせた街づくりを進める上で、建物の大きさや高さを制限するために設けられた制度です。

計算方法は、延床面積を敷地面積で割って求めます。

建ぺい率も容積率も法令で定められており、それぞれの土地に設けられた数値内に収まるよう、家づくりをしなければなりません。

もし、数値をオーバーした場合には違法建築とみなされ、住宅ローンの審査に通らないなどのペナルティが課せられます。

必ず守るようにしましょう。

建築面積・延床面積に含まれる部分を把握しておこう

建ぺい率や容積率を守る上で、押さえておきたいポイントの一つが、「建築面積と延床面積には、どの部分が含まれるか」を、正しく理解することです。

これを知らないと、いつの間にか違法建築になっているケースもありますから、注意する必要があります。

たとえば、建築面積には「柱と屋根、壁のある建物」はすべて含まれます。

車庫や倉庫なども、柱・屋根・壁があるものは建築面積に算入されます。

これを知らずに増改築などをする際に、建ぺい率がオーバーしてしまうことがよくあるのです。

また、延床面積には「外壁から突き出た部分が2mを超える空間」も含まれます。

具体的には、ベランダやバルコニーで奥行きが2mを超える部分は、延床面積に算入されるのです。

このルールを知らずに容積率がオーバーしてしまい、違法建築になるケースも見られます。

屋外階段も、条件によっては延床面積に算入されますから、計画されている方は注意が必要です。

建ぺい率・容積率の緩和措置を上手に活用しよう

建ぺい率と容積率は建築制限の一種ですが、制限するだけでなく緩和される措置もあります。

この緩和措置を上手に活用することで、広々とした快適な住空間など理想のマイホームを実現することも可能でしょう。

ここで、建ぺい率と容積率の緩和措置が適用される条件を、簡単に説明します。

建ぺい率の緩和措置について

以下の条件を満たす土地は、建ぺい率が10％緩和されることがあります。

・防火地域または準防火地域に、耐火建築物の家を建てる場合

・自治体の都市計画が定める角地に家を建てる場合（細かい条件があります）

角地の場合、緩和措置の条件は自治体ごとに異なります。

たとえば、「敷地外周の3分の1以上が道路に接していること」「角度が120度以下であること」といった角地だと、建ぺい率が10％緩和されるところもあるようです。

なお、建ぺい率が緩和されると隣地との距離が狭くなるため、近隣トラブルに発展することがあります。

隣地の所有者と相談した上で、計画を進めることもお忘れなく。

容積率の緩和措置について

容積率の緩和措置とは、「一定の条件を満たす空間は、延床面積に含まない」というものです。

ここでは、代表的なものをお伝えします。

・ベランダ・バルコニー

・ロフト

・地下室

・ビルトインガレージ

・出窓

・屋外階段

上記の空間で、一定の条件を満たせば延床面積に含まれません。

具体的には、ベランダやバルコニーの場合は「壁や柱で囲まれていない」「外壁から2m以内」という条件を満たせば、容積率を気にせずに設けられます。

ロフトを設ける場合は、「天井高が1.4m以下」「フロアの床面積の1/2未満」「固定はしごや階段がない」といった条件を満たせば、延床面積に含まれません。

こうした緩和措置によって、収納スペースを広げたり、子どもが遊ぶスペースや趣味の部屋を設けたりと、ゆとりある暮らしを実現しやすくなりますから、検討されている方は施工会社と相談して進めましょう。

マイホームを建てる土地に関する注意点

建築制限は、建ぺい率や容積率だけではありません。

それぞれの物件ごとに細かい規定がされている土地もあり、しかも建ぺい率や容積率よりも優先度が高いことがあります。

ここでは、代表的な規定をお伝えします。

絶対高さ制限

建物の高さに関する建築制限です。

一例として、都市計画で「第一種低層住居専用地域」に指定されている住宅地には、建物の高さを10mまたは12mまでにしなければならない土地があります。

仮に、容積率の範囲内であっても、指定された土地では高さの方を優先させなければなりません。

斜線制限・日影規制

隣地や道路の日当たりを確保するために、設けられた建築制限です。

この制限がある土地に家を建てる場合、高さが規制されたり、建物の北側上部に斜めの欠けをつくったりと、設計の工夫が求められることがあります。

建築条件付きの土地

建築制限ではありませんが、土地の中には「建築条件付き」となっている物件もあります。

建築条件付きの土地とは、「売主が指定する施工会社で家を建てること」という条件をのむことで、売買取引ができる土地です。

施主は施工会社を選べないので、検討している会社がある方は注意が必要です。

建ぺい率・容積率の異なる地域にまたがる土地

土地の中には、敷地内に2つの建ぺい率と容積率を持つ物件もあります。

これは、都市計画において異なる用途地域にまたがっている土地などに見られます。

こうした土地では、それぞれの敷地面積の建ぺい率と容積率から、全体の建築面積や延床面積を求める必要があります。

非常にレアなケースですが、一部の土地で見られますから注意しましょう。

まとめ

建築面積・延床面積・敷地面積といった広さを表す不動産用語は、正確に理解しておくことがとても大切です。

あやふやな理解だと、理想の間取りを実現できなかったり、完成した家が狭く感じたりと、思わぬトラブルが生じる場合があります。

また、建ぺい率や容積率といった法令にもかかわることですから、違法建築の家を建てないためにも重要な言葉です。

正しい知識を身につけた上で、施工会社と楽しみながら家づくりを進めましょう。

高橋開発では、お客様にご満足いただける家づくりをご提供しております。
お家の購入を検討している人は、是非高橋開発までご相談ください。

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