マイホームを購入すると、さまざまな税金を納める必要があります。

税金には、住宅購入時に一度だけ課せられるものもあれば、住み始めてから毎年納める税金もあるため、「いつ、どれくらいの税金を納めるのか」を把握して、資金計画を立てることが大切です。

では、住宅を購入すると、どんな税金がどれくらいかかるのでしょうか。

減税制度や優遇措置なども併せてご紹介します。

住宅購入時に必要な税金の種類

家を購入するときにかかる税金には、「印紙税」「登録免許税」「消費税」があります。
それぞれ詳しくご説明しましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産取引をはじめ高額商品の売買時に作成される
「契約書」にかかる税金のことです。

「収入印紙」という切手のような専用のシートを購入し、
契約書に貼って割印することで、印紙税を納めます。

印紙税は、不動産売買価格や工事費用などの契約金額に応じて、納税額が異なります。

納税額の一例は、次の通りです。

・500万円を超え1,000万円以下：5,000円

・1,000万円を超え5,000万円以下：1万円

・5,000万円を超え1億円以下：3万円

登録免許税

登録免許税とは、建物や土地などの不動産の名義を、法務局に登記申請する際にかかる税金です。

新築住宅を購入するときには、建物の「所有権保存登記」と、
土地の「所有権移転登記」が必要になります。

また、住宅ローンを利用する場合は、抵当権を設定するための「抵当権設定登記」が必要です。

これらの登記に課せれる登録免許税は、固定資産税評価額
または金融機関からの借入金額に応じて決まります。

課税額の計算方法は、次の通りです。

・所有権保存登記：固定資産税評価額×0.4％

・所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0％

・抵当権設定登記：借入金額×0.1％

なお、一定の要件を満たす不動産取引に関しては、軽減税率が適用されます。

適用された場合の税率は、所有権保存登記が0.15％に、また所有権移転登記は建物が0.3％、
土地が1.5％に軽減されます（2024年3月31日まで）。

消費税

住宅を購入する際にも、消費税は課せられます。

税率は10％です（2023年1月現在）。

ただし、建物の売買代金のみで、土地は非課税です。

建売の分譲住宅のように建物と土地を一緒に購入する場合も、
建物分のみに課され土地にはかかりません。

このほか、不動産会社を通じて土地や建物を購入する場合、
仲介手数料に対しても消費税が課税されます。

住宅購入後に納付する税金の種類

新居に住み始めてからかかる税金には、
「不動産取得税」や「固定資産税・都市計画税」があります。

不動産取得税は一度だけ課せられる税金、
固定資産税・都市計画税は毎年納めなければならない税金です。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに、その評価額（固定資産税評価額）に応じて
一度だけ課せられる税金のことです。

不動産取得税は売買だけでなく、贈与や交換でもかかりますし、
増改築などのリフォームする際にも課せられます。

なお相続の場合、税金はかかりません。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額の4％です。

ただし、2024年3月31日までに取得した場合は、3％に緩和されます。

また、一定の要件を満たす場合は、建物と土地それぞれに軽減措置が適用されます。

適用されたときの公式は、次の通りです。

・建物（新築）：（固定資産税評価額－1,200万円）×3％

・土地：固定資産税評価額×1/2×3％－控除額

土地の「控除額」は、次のいずれか高い方を固定資産税評価額から控除します。

（a）4万5,000円

（b）（土地1m2当たりの評価額の1/2）×（住宅の床面積×2）×3％

複雑なので、以下の不動産物件を購入するケースで税額を求めてみましょう。

■物件の条件

・床面積が100m2、土地面積が200m2の新築物件を2024年3月31日までに購入

・固定資産税評価額は、建物が1,200万円、土地が800万円

まず、建物の不動産取得税は公式に当てはめると、以下のようになります。

【建物の不動産取得税】＝（1,200万円－1,200万円）×3％ ＝ 0円

次に、控除前の土地の不動産取得税は、800万円×1/2×3％＝12万円です。

ここから差し引く控除額を、上記（b）の公式で求めます。

・（土地1㎡あたりの評価額の1/2）＝800万円÷200m2×1/2＝2万円

・（住宅の床面積×2）＝200m2

よって控除額は、2万円×200m2×3％＝12万円。

これを土地の公式に当てはめると、以下のようになります。

【土地の不動産取得税】＝12万円－12万円＝0円

上記のケースでは、不動産取得税は建物も土地も0円（課税されない）ということになります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、土地と建物の所有者に対して課す税金で、
不動産を持っている限り毎年課せられます。

税額は、固定資産評価額に一定の税率をかけて求めます。

その税率は1.4％としている自治体がほとんどですが、自治体によっては異なりますから、
気になる方は自治体に確認しましょう。

なお、固定資産税は一定の要件を満たす場合、税額が抑えられる軽減措置があります。

とりわけ新築住宅を取得される方には、住み始めてから3年間（認定長期優良住宅は5年間）、建物の固定資産税が2分の1に減額され、大きな節税につながります（2024年3月31日までの特例です）。

一方、都市計画税とは所有する土地が市街化区域内にある場合に課せられる税金です。

この税額も、固定資産評価額に一定の税率をかけて求められ、税率は0.3％です。
（自治体によって異なる場合があります）

なお、支払いは固定資産税とセットで徴収されるのが通例です。

住宅購入に関する減税・優遇制度

これまでにもお伝えした通り、一部の税制では一定の要件を満たすと
税金が安くなる軽減措置が設けられています。

このほかにも、納税額を抑えられる軽減措置や制度もあるため、
上手に活用することで節税効果が期待できるでしょう。

その代表例として、ここでは「住宅取得等資金贈与の特例」「住宅ローン控除」「投資型減税」についてご紹介します。

住宅取得等資金贈与の特例

住宅取得等資金贈与の特例とは、親や祖父母から頭金を支援してもらうときに、
その贈与税の非課税額が緩和される特例のことです。

贈与税は一般的に、年間110万円以上の贈与があった場合に課せられます。

これが、住宅の取得を目的とした贈与で、贈与する人が親や祖父母の場合、
非課税額は以下の額に緩和されます。

・省エネ等住宅：1,000万円

・その他の一般住宅：500万円

省エネ等住宅とは、断熱等性能等級4以上など一定の省エネ性能を有する住宅のことで、
住宅性能証明書などで証明されていることが条件です。

ちなみに、この特例は一般の贈与税の基礎控除額（110万円）と併用できます。

このため、省エネ等住宅は最大1,110万円、
その他の一般住宅なら最大610万円までの贈与であれば、非課税になります。

なお、住宅取得等資金贈与の特例は2023年12月31日までの期限付きです。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、
住宅ローンを利用して家を購入またはリフォームした方が受けられる減税制度です。

簡単に仕組みをご説明すると、毎年末のローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除されます。

仮に、年末のローン残高が3,000万円のとき、控除額は最大21万円になります。

これが、ローン実行から13年間も続くため、
トータルで数百万円もの節税効果が期待できるのです。

なお、控除額には上限が設けられており、取得した住宅の省エネ性能に応じて異なります。

年間の最大控除額は、次の通りです。

・認定住宅：35万円

・ZEH：31.5万円

・省エネ基準適合住宅：28万円

・その他の一般住宅：21万円

また、住宅ローン控除は所得税や住民税から還付されるため、納税した額以上のお金が戻ってくるわけではないことも把握しておきましょう。

投資型減税

住宅ローンを利用せず、一括キャッシュで家を購入した方にも「投資型減税」という減税制度が用意されています。

投資型減税とは、住宅の断熱性や省エネ性能を高めるために要した費用の10％相当額を、
所得税から控除するという制度です。

このため、取得する住宅は「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」の新築に限られます。

最大控除額は65万円ですが、これも納めた税金以上に還付されることはありません。

売却時には「譲渡所得税」に注意

何らかの理由で、マイホームを手放すことがあるかもしれません。

その場合にも、税金がかかるケースもありますので、あらかじめ把握しておきたいポイントです。

特に売却するときは、購入時と同様に「印紙税」「登録免許税」がかかるほか、
利益（譲渡所得）が出た場合には「譲渡所得税」も課せられます。

譲渡所得税とは、売却価格から取得費用（購入時の価格）や売却活動に要した費用などを差し引き、「譲渡所得」という利益を得た場合に課せられる税金です。

翌年の所得税や住民税に加算されて納めることになります。

税率は、譲渡所得の額や所有期間などに応じて決まりますが、20～39％と高いため、翌年の所得税や住民税が増大する可能性もあります。

なお、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が受けられ、譲渡所得から差し引けます。

これが適用されると、納税額をかなり抑えられるでしょう。

詳しくは、不動産会社などの専門家にご相談ください。

まとめ

住宅購入時に必要な印紙税や登録免許税などは、「諸費用」に含まれることが多く、
あらかじめ準備されている方も多いと思います。

しかし、購入後にかかる不動産取得税や固定資産税まで把握しておらず、
納税通知書が届いてから慌てる方も少なくありません。

特に固定資産税は毎年発生する税金ですし、物件によっては数十万円にもなります。

住宅ローンの返済計画にも影響を及ぼしますから、資金計画に含むことが大切です。

減税や優遇制度も上手に活用ながら、無理なく納められる住まいを検討しましょう。

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